Przekształcanie działki na budowlaną. Co należy wiedzieć?

Pięknie usytuowane działki rolne, z zapierającym dech w piersiach widokiem, z dala od miejskiego zgiełku mogą być doskonałym miejscem na zrealizowanie domu swoich marzeń. Czym jest działka rolna i czym różni się od budowlanej? Co jest ważne z punktu widzenia Inwestora w kwestii przekształcenia działki? Gdzie znaleźć projekty domów, które umożliwią realizację tego marzenia? Poniżej kilka wskazówek.

Działka rolna a działka budowlana

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany przez gminy jest prawem lokalnym, które określa przeznaczenie terenów i podaje warunki ich zagospodarowania. Dlatego chcąc uzyskać informacje o możliwości zabudowy działki, Inwestor musi udać się do właściwego pod względem jej lokalizacji urzędu gminy i zapoznać się z ustaleniami tego dokumentu. Niestety działki najbardziej atrakcyjne widokowo i położone w oddaleniu od istniejącej zabudowy są często działkami rolnymi.

Działka rolna, zgodnie z obowiązującym prawem, może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji zwierzęcej lub roślinnej. Gruntami rolnymi są więc sady, łąki, pastwiska, grunty orne oraz grunty pod budynkami zabudowy zagrodowej wraz ze stawami i rowami, nazwanymi użytkami rolnymi. Działka budowlana z kolei to nieruchomość gruntowa, której parametry – wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz urządzeń infrastruktury technicznej pozwalają na budowę domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego.

Decydując się na zakup działki rolnej i podjęcie starań o zmianę jej przeznaczenia, Inwestor musi liczyć się z długim okresem oczekiwania na uchwalenie zmiany miejscowego planu. Jednak chcąc mieć nadzieję na pozytywny finał zmiany planu, należy przed zakupem działki sprawdzić w urzędzie gminy, jakie przeznaczenie, sposób urbanizacji przewiduje dla naszej działki studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka w studium znajduje się w terenach otwartych: rolnych, leśnych, to zmiana miejscowego planu nie przyniesie, oczekiwanej zmiany przeznaczenia działki. Studium jest dokumentem, warunkującym przeznaczenia terenów w miejscowych planach.

Następnym zbiorem informacji, ważnym przy zakupie działki rolnej, jest ewidencja gruntów i budynków, prowadzona przez właściwe starostwa powiatowe. Ewidencja to zbiór informacji związany m.in. z wartością działki dla celów rolnych, którą przedstawia określona dla działki klasa bonitacyjna. I tak klasy od I do III są klasami gruntów objętych ochroną. Podczas zmiany planu zagospodarowania dla działek, które posiadają takie klasy, wymagane jest uzyskanie zgody Ministra Rolnictwa, na wykorzystanie ich na cele nierolne, którą nie jest łatwo uzyskać.
Tak więc decydując się na zakup działki rolnej, Inwestor powinien zapoznać się z powyższymi dokumentami i ewidencją gruntów.

Dla działek, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, gminy wydają na wniosek decyzję o warunkach zabudowy, która uprawnia Inwestora do jej zabudowy.

Niestety działki oddalone od zabudowy, położne w terenach otwartych z pięknym widokiem, najczęściej nie mogą uzyskać takiej decyzji. Warunkiem jej otrzymania jest tzw. dobre sąsiedztwo, czyli zabudowa działek sąsiednich, prawny dostęp działki do drogi publicznej oraz jej niezbędne uzbrojenie lub możliwość uzbrojenia. Wydana decyzja określa wskaźniki urbanistyczne i parametry architektoniczne dla przyszłej zabudowy. Warunki zabudowy są wynikiem analizy zabudowy na sąsiednich działkach. Chcąc wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji, należy również przeanalizować sąsiednią zabudowę, jej odległość od działki, będącej w spektrum zainteresowania oraz formę okolicznej zabudowy, będzie ona warunkowała przyszłe rozwiązania architektoniczne w projektowanym budynku. O decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić aktualny właściciel działki. W takim przypadku, przed nabyciem działki, Inwestor może się upewnić, czy może ona zostać zabudowana.

Podsumowując, przed zakupem działki niebudowlanej Inwestor winien zapoznać się z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz ewidencją gruntów i budynków, dostępem działki do układu dróg publicznych i uzbrojenia terenu.

Budowa to przedsięwzięcie, które wymaga również wyboru odpowiedniego projektu domu. Aby podjąć właściwą decyzję i cieszyć się w przyszłości pięknym i wygodnym domem, należy przeanalizować dokładnie wszystkie zapisy lokalnego prawa w zakresie możliwości, jakie oferuje Inwestorowi działka oraz precyzyjnie określić oczekiwania mieszkańców. Kolekcja gotowych projektów domów Pracowni ARCHON+ to obszerna i różnorodna oferta, zapewniająca Inwestorom swobodę wyboru i możliwość optymalnego dopasowania do posiadanej działki i indywidualnych założeń. ARCHON+ umożliwia także bezpłatne konsultacje z Doradcami, którzy na podstawie udostępnionych przez Inwestora wytycznych pomogą w wyborze najlepszego projektu. Zapraszamy na www.archon.pl.