Dobry czas dla najemców lokali. Ceny mieszkań na wtórnym rynku nieruchomości będą szły w dół

Dane NBP mówią wyraźnie: wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym wyraźnie hamuje. W III kwartale 2022 r. dynamika cen w największych polskich miastach była już niemal o połowę niższa niż kwartał wcześniej. O ile inflacja utrzymywała się na poziomie ponad 15 proc. — o tyle ceny mieszkań wzrosły „jedynie” o 8 proc. Ale — wprawdzie III kwartał 2022 r. był na rynku nieruchomości niezwykle trudny, to już grudzień okazał się drugim po styczniu najlepszym sprzedażowo miesiącem w całym roku 2022.

Jednak przewidywania deweloperów i pośredników nieruchomości na rok 2023 raczej uspokajają: to będzie rok stabilnych cen mieszkań, ale też ich słabej sprzedaży. Dodatkowo — choć na rynku pierwotnym podaż zmaleje, to na rynku wtórnym można liczyć na wzrost podaży, czyli wybór lokali zwiększy się. Wszyscy jednak zgodnie przyznają, że teraz pałeczka leży po stronie państwa i banków: to od spadku stóp procentowych i nieco bardziej liberalnej polityki kredytowej w bankach zależy, czy w prędkim czasie nastąpi na rynku nieruchomości jakakolwiek poprawa sytuacji. A czasem warto być także realistą: świadomość sprzedających o końcu hossy na rynku wtórnym i ich nieco niższe oczekiwania finansowe — też na rynek mogą wpłynąć pozytywnie.

Lepszy wtórny rynek
W tej sytuacji ekonomicznej nic dziwnego, że większość deweloperów planuje w 2023 r. ograniczanie nowych inwestycji — w niektórych sytuacjach nawet o ponad połowę. Jeśli zatem zanosi się na to, że w najbliższych miesiącach podaż na rynku pierwotnym znacząco spadnie — na ożywienie mogą liczyć sprzedawcy nieruchomości z rynku wtórnego. Jak przewidują pośrednicy, większym zainteresowaniem mogą cieszyć się w 2023 r. kawalerki, większe mieszkania (powyżej 60 m kw.), także domy jednorodzinne, a nawet działki.
Już dziś biura nieruchomości sygnalizują, że w niektórych miastach, zwłaszcza tych mniejszych, podaż lokali na rynku wtórnym może znacznie przewyższyć popyt. Co to oznacza? Właściciele nieruchomości z pewnością muszą liczyć się z wydłużeniem czasu sprzedaży. Gorzej będzie też z samodzielną sprzedażą, bez pośrednika. Ale lepiej będą mieli kupujący: to dla nich nadchodzi czas spokojnego szukania i wybierania ja wśród przysłowiowych ulęgałek. To może być także czas prawdziwych okazji na rynku wtórnym, ale też znacznie odważniejszego negocjowania ceny.

Inflacja gorsza od pandemii
Generalnie rzecz ujmując — po ośmiu latach historycznej prosperity rok 2022 w historii rynku nieruchomości zapisał się jako okres gwałtownego przesilenia koniunktury. O prawie 70 proc. spadł popyt na kredyty mieszkaniowe oraz podpisano o ok. 40 proc. mniej umów z deweloperami na lokale w relacji rok do roku.

— Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest bezprecedensowa — uważa Jolanta Zorena, pośrednik w obrocie nieruchomościami w Domu Polskim Nieruchomości. — Działam na rynku nieruchomości od 2007 r. i jeszcze nie pamiętam tak trudnych czasów. Nie odkryję Ameryki, jeżeli powiem, że podwyżki stóp procentowych i znaczne zaostrzenia w dziedzinie przyznawania kredytów hipotecznych ograniczyły w ogromnym stopniu zdolność kredytową klientów, a tym samym zakupy nieruchomości. Rynek wręcz zamarł, a w związku z tym sytuacja biur nieruchomości dość mocno się skomplikowała. Na rynku nie tylko jest mniej kupujących, ale — co jest logicznym następstwem — wyraźnie spadła liczba sprzedających. Właściciele nieruchomości wstrzymują się ze sprzedażą, „zawieszają” ją, bądź decydują się na wynajem mieszkań, który w obecnym czasie stał się bardziej opłacalny niż kiedykolwiek. Nie bez znaczenia dla takiego stanu rzeczy pozostaje fakt napływu uchodźców z Ukrainy, jak również ucieczka ze swego kraju Białorusinów. Biura nieruchomości utrzymują się z pośrednictwa w zakresie sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości. Natomiast gdy ten proces się zatrzymuje, łatwo sobie odpowiedzieć na pytanie — co się wtedy dzieje.

Jolanta Zorena

Jakie prognozy?
— A któż to wie? Zawsze potrafiłam dosyć trafnie przewidywać, ale dzisiaj nie jestem pewna niczego. Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwy na czynniki zewnętrzne — tak było z pandemią, tak dziś jest z inflacją, wojną, uchodźcami. Wiem jedno: jeżeli ktoś chce przetrwać na rynku, nie może się poddawać, ponieważ summa summarum, to kryzys wymaga od nas zmian i podejmowania wyzwań. Pozwala znaleźć, czasem nawet obudzić nasze uśpione zasoby. Być może ten kryzys to szansa na sukces. I tego się będę trzymała! — deklaruje Jolanta Zorena.

Pamiętajmy też, że rynek nieruchomości wciąż czeka dziś na ożywienie w kredytach hipotecznych. Pośrednicy nieruchomości liczą, że impulsem do tego może stać się program Bezpieczny Kredyt 2 proc. — choć przewidują też, że ten sam program może jednocześnie spowodować kolejne zamieszanie statystyczne. Wszystko przez to, że osoby uprawnione do skorzystania wstrzymają się z zakupami do czasu wejścia programu w życie, a to oznacza, że II kwartał 2023 r. może znów być słaby, za to w trzecim ten skumulowany popyt wyjrzy na świat. Gdyby do tego czasu Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała się na poluzowanie bufora z rekomendacji, a inflacja zaczęła spadać — to owa kumulacja popytu niechybnie doprowadzi do wzrostu cen.

Dodatkowo wpłynąć na ceny nieruchomości i na cały rynek może też zapowiedziana niedawno przez premiera Matusza Morawieckiego możliwość wprowadzenia opłaty PCC — czyli podatku od czynności cywilnoprawnych, który dotknąć ma inwestorów kupujących po 100 i więcej mieszkań jednocześnie. Zdaniem rządu takie transakcje powodują, że popyt utrzymuje się na takim samym poziomie, ale zmniejsza się podaż, ponieważ inwestorzy utrzymują te mieszkania w puli do sprzedaży za jakiś czas.
Magdalena Maria Bukowiecka