Zarządcy nieruchomości pod lupą. Trzeba patrzeć im na ręce

Wspólnoty, które nie pilnują swoich interesów, są regularnie łupione przez swoich zarządców podczas remontów, czy prac konserwacyjnych — twierdzi mieszkaniec z ul. Trybunalskiej i dodaje: — Trzeba im po prostu patrzeć na ręce, szczególnie, gdy są prowadzone jakieś inwestycje.

Do naszej redakcji zgłosiło się kilku mieszkańców Elbląga, zaniepokojonych działaniami zarządców ich nieruchomości.

— Kontakt z zarządcą jest bardzo ciężki — mówi pan Maciej z ul. Wyspiańskiego.
 Mieszkaniec ma zastrzeżenia do remontu dachu kamienicy, w której mieszka. 

— Praca została spartaczona, części robót w ogóle nie wykonano — opowiada. — Potwierdził to wynajęty przez nas niezależny rzeczoznawca. Przy okazji stwierdził, że kosztorys został zawyżony o jakieś 6 tys. złotych.


Gdy mieszkańcy chcieli się skontaktować z wykonawcą robót - aby złożyć reklamację - usłyszeli, że firma już nie istnieje. Pan Maciej twierdzi, że to nie prawda.

Zastrzeżenia do funkcjonowania niektórych zarządców ma również Zarząd Budynków Komunalnych w Elblągu.


Niestety niewielu właścicieli mieszkań interesuje się tym, jak zarządzana jest ich wspólnota. Ci, którzy zadali sobie trud patrzenia zarządcom "na ręce" dowodzą, że to się opłaca.
— Trzy lata trwały przygotowania do ocieplenia naszego budynku — opowiada mieszkaniec z ul. Trybunalskiej. — Koszt inwestycji miał wynieść około 240 tys. zł, a prace miała wykonać firma syna zarządcy wraz z wynajętym podwykonawcą. 

Mieszkaniec dowiedział się, że docieplenie budynku można wykonać taniej i, jak mówi "pilnował zarządcę".

— Ostatecznie prace wykonano za 210 tys. zł — informuje. — Wspólnoty, które nie pilnują swoich interesów, są regularnie łupione przez swoich zarządców podczas remontów, czy prac konserwacyjnych. Po tym zdarzeniu podjęliśmy decyzję o zmianie zarządcy — dodaje mieszkaniec ulicy Trybunalskiej.


— Również ZBK wnioskowało do zarządców o zbieranie ofert na roboty budowlane, szczególnie te najbardziej kosztowne — dodaje Jolanta Kuśmierz, koordynator zespołu nadzoru właścicielskiego w ZBK. — Dzięki temu, w przypadku jednego z budynków przy ulicy Malborskiej, udało się obniżyć koszt robót budowlanych aż o 450 tys. zł - w stosunku do kosztorysu inwestorskiego.

Z początkiem ubiegłego roku w ZBK powstała komórka ds. nadzoru właścicielskiego zajmująca się m.in. kontrolą wydatkowania przez zarządców środków finansowych wspólnot.
— Podstawą stworzenia tej komórki była przeprowadzona analiza kosztów, z której wynika, że zaliczki płacone przez ZBK do wspólnot znacznie wzrosły pomimo sprzedawanych lokali gminnych — wyjaśnia Agnieszka Kozoń, dyrektor ZBK w Elblągu.

Skontrolowana została część wspólnot zarządzanych przez 6 z 12 elbląskich zarządców nieruchomości - tych w których Gmina Miasto Elbląg posiada swoje lokale mieszkalne lub użytkowe. Właściciele wykupionych lokali od jakiegoś czasu zgłaszali do ZBK różnego rodzaju nieprawidłowości w zarządzaniu ich budynkami przez zarządców prywatnych i brak możliwości uzyskania od zarządców odpowiedzi na ich pytania czy zgłaszane wnioski.

— Sygnały te wykorzystaliśmy przy doborze wspólnot skontrolowanych w pierwszej kolejności — informuje Agnieszka Kozoń. — Były to tzw. kontrole właścicielskie wynikające z ustawy o własności lokali. Właściciel nieruchomości (a jest nim każda osoba, która wykupiła lokal na własność-red.) ma do tego prawo.

— Wyniki kontroli spowodowały, że skierowaliśmy swoje uwagi i wnioski do zarządców z prośbą o ustosunkowanie się i udzielenie wyjaśnień — dodaje Jolanta Kuśmierz. — Sprawy kluczowe dla funkcjonowania wspólnot oraz kwestie sporne i ewentualne zmiany w sposobie zarządzania omawiane będą na najbliższych zebraniach rocznych. W przypadku jednego z zarządców złożyliśmy zawiadomienie do prokuratury wraz z roszczeniem zwrotu części pieniędzy dla wspólnot.

Postępowaniem prokuratorskim został objęty okres od 1. stycznia 2008 do września 1012.

— Śledztwo dotyczy możliwości popełnienia oszustwa — informuje Jolanta Rudzińska, rzecznik Prokuratury Rejonowej w Elblągu. — W tej chwili zabezpieczamy dokumentację, przesłuchujemy świadków (przede wszystkim przedstawicieli firm, które świadczyły usługi dla zarządcy-red.). Jak na razie nikt nie usłyszał zarzutów.

W przypadku tego zarządcy ZBK skierował również skargę do Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na działania niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi. W stosunku do dwóch innych zarządców ZBK wysłał zapytania do ministerstwa, z prośbą o wyjaśnienie, czy stosowane przez nich praktyki nie naruszają prawa.

ZBK po przeprowadzonych kontrolach zauważył, że niektórzy zarządcy często korzystają z usług tych samych wykonawców remontów budynków oraz usług świadczonych na rzecz wspólnot.

— Dlatego zaproponowaliśmy zasadę, aby zbierać oferty od różnych firm — mówi Agnieszka Kozoń. — Udostępniliśmy zarządcom naszą stronę internetową, gdzie mogą informować o planowanych inwestycjach.

Równie często stosowaną zasadą jest ryczałtowe płacenie dla wykonawców lub za tzw. gotowość. I jeszcze jedno: jeden z zarządców uzależniał udostępnienie właścicielom (w tym pracownikom ZBK) dokumentów od podpisania „zobowiązania do zachowania poufności”.

— Właściciele nie mają obowiązku podpisywania takich dokumentów, mają za to prawo wglądu do wszelkiej dokumentacji wspólnoty — podkreśla Jolanta Kuśmierz i dodaje: — Nasze działania mają na celu wyłącznie poprawę jakości zarządzania, w tym kierowanie się zasadą oszczędnego i ekonomicznego dysponowania powierzonymi przez właścicieli środkami finansowymi. Dlatego dobrze, że część zarządców wzięła nasze uwagi do serca.

Komórka kontrolująca zarządców składa się z 4 osób. Tymczasem w całym mieście jest kilkaset wspólnot.

— Dlatego tak ważne jest, aby właściciele bardziej interesowali się swoimi sprawami. Sprawdzali dokumenty szczególnie wtedy, gdy są realizowane jakieś inwestycje — apeluje Agnieszka Kozoń. — Właściciele muszą zwracać uwagę na właściwe przygotowanie inwestycji. Bo później często w trakcie prac okazuje się, że trzeba wykonać dodatkowe roboty, a wtedy wspólnota się zadłuża.

O wynikach kontroli u zarządcy, w stosunku do którego były największe zastrzeżenia, ZBK poinformował właścicieli poszczególnych wspólnot jeszcze w grudniu 2012 roku.
— Pismo z ZBK mnie nie zaskoczyło, zastanawiałem się tylko, czemu tak późno do tego doszli — kwituje mieszkaniec ul. Trybunalskiej.

— Analiza kosztów i zaliczek wpłacanych do wspólnot przeprowadzona zaraz po objęciu przeze mnie zakładu umożliwiła mi podjęcie decyzji, których skutkiem było utworzenie komórki wyłącznie do działań kontrolnych i sprawdzających — wyjaśnia Agnieszka Kozoń.
Dyrektor ZBK zapowiada, że jej pracownicy będą uczestniczyli w zebraniach sprawozdawczych wspólnot i informowali właścicieli o ich prawach.

— Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności zarządzania w granicach wyznaczonych przez właścicieli, na rzecz których te czynności wykonuje — przypomina Agnieszka Kozoń. — To wspólnota o wszystkim decyduje, a każda wydana złotówka, powinna być poprzedzona podjęciem przez wspólnotę odpowiedniej uchwały.
Rafał Maliszewski