Zdaniem zarządców to w ZBK przejadane są pieniądze mieszkańców

To dzięki prywatnym zarządcom nieruchomości w ostatnich latach zostało odnowionych kilkaset budynków w mieście. W tym czasie Zarząd Budynków Komunalnych wyremontował dwa, może trzy budynki — mówi jeden z elbląskich zarządców nieruchomości. — A kontrole i szukanie oszczędności należy przeprowadzić w ZBK, nie u nas. To tam są przejadane pieniądze mieszkańców.

Kilka dni temu informowaliśmy o wynikach kontroli właścicielskiej przeprowadzonej przez pracowników Zarządu Budynków Komunalnych u 6 z 12 prywatnych zarządców nieruchomości. W efekcie kontroli ZBK miał wiele uwag do zarządców. 

— Wnioskowaliśmy do zarządców o zbieranie ofert na roboty budowlane, szczególnie te najbardziej kosztowne — informowała Jolanta Kuśmierz, koordynator zespołu nadzoru właścicielskiego w ZBK. — Dzięki temu można obniżyć koszt prac.

Czytaj także: Zarządcy nieruchomości pod lupą. Trzeba patrzeć im na ręce

Agnieszka Kozoń, dyrektor ZBK w Elblągu, zwróciła uwagę na umowy ryczałtowe zawierane przez zarządców z firmami zajmującymi się pracami konserwatorskimi i płacenie im za tzw. gotowość do usunięcia jakiejś awarii. Urzędnicy zwracali również uwagę, że nie wszystkie decyzje finansowe podejmowane przez zarządców były poprzedzane przez podjęcie odpowiedniej uchwały przez członków wspólnot mieszkaniowych (np. zaliczkowe płacenie za wykonane roboty).

Na koniec ZBK zwraca uwagę, że roczne sprawozdania z zarządzania nieruchomościami są często przedstawiane w sposób mało czytelny. Urzędnicy zwrócili również uwagę, że zarządcom zdarza się przelewanie pieniędzy z konta jednej wspólnoty, na konto drugiej - bez zgody wspólnot.

— Nasze działania mają na celu wyłącznie poprawę jakości zarządzania, w tym kierowanie się zasadą oszczędnego i ekonomicznego dysponowania powierzonymi przez właścicieli środkami finansowymi — podkreślała Jolanta Kuśmierz.

W przypadku jednego z zarządców ZBK złożył do prokuratury zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa wraz z roszczeniem zwrotu części pieniędzy dla wspólnot. Sprawa jest w toku. Jak dotąd nikt nie usłyszał zarzutów.

Po naszej publikacji z redakcją skontaktował się jeden z zarządców nieruchomości w mieście. Uważa, że zarzuty stawiane przez urzędników ZBK są chybione, a same kontrole przeprowadzano w sposób mało profesjonalny.

— Roboty budowlane, te najbardziej kosztowne, zawsze poprzedzone są zbieraniem ofert. Nie zawsze najniższa oferta cenowa jest najlepsza. Przy wyborze ofert preferowane były firmy elbląskie, co wpływało na nasz rynek pracy — tłumaczy. 
— Z kolei umowy ryczałtowe dotyczą służb technicznych tzw. pogotowia służące do likwidacji zagrożeń także w dni wolne i święta. Szybkie reagowanie na zdarzenia gwarantuje małe rozmiary zniszczeń a przede wszystkim daje gwarancję zdrowia i życia człowieka.

O opinię w sprawie kontroli zapytaliśmy m.in. Bernarda Woźnego.
— Gdyby ZBK zarządzał w podobny sposób nieruchomościami jak my, zarządcy, to miasto miałoby z tego tytułu rocznie kilka milionów oszczędności — uważa zarządca. — 
Poza tym proszę zwrócić uwagę jak wyglądają budynki przez nas zarządzane, a jak należące do ZBK - nierzadko są doprowadzone do ”popegeerowskiego" stanu.

Zarządca zwraca również uwagę na różnice w czynszach, jakie płacą lokatorzy ZBK i opłaty ponoszone przez właścicieli we wspólnotach.
— Większość zarządców w mieście, za administrowanie nieruchomością pobiera opłatę w wysokości 0,40 gr za metr kwadratowy lokalu natomiast lokatorzy ZBK płacą od 1,5 do 2 złotych — zauważa kolejny z zarządców i dodaje. — W tym samym budynku po termomodernizacji właściciele płacą za ogrzewanie 3,40 zł/m2, a lokatorzy ZBK po 6,00 złotych. Właściciele za konserwację anteny i domofonu płacą 3,50 zł, lokatorzy ZBK 8,00 złotych. Skąd te różnice i na co idą te pieniądze? — pyta.

W efekcie, jak podkreśla zarządca, za 44-metrowe mieszkanie własnościowe w jednym z budynków przy ul. Słonecznej opłaty wynoszą 400 zł, a za 42-metrowe mieszkanie należące do ZBK prawie 650 zł, a w ETBS za takie mieszkanie płaci się 750-800 złotych.

— Czy na pewno to u zarządców należy przeprowadzać kontrole i szukać oszczędności? Czy rzeczywiście najemcom nie służy w tym przypadku prawo kontroli wysokości czynszów wyznaczanych przez ZBK? — pyta nasz rozmówca.

Janusz Hajdukowski, kolejny z zarządców, nie chciał komentować wyników kontroli właścicielskiej ZBK.
— Jak byłem kiedyś zastępcą dyrektora ZBK i nawet w najlepszych czasach, gdy administrowaliśmy znacznie większą liczbą budynków, nie zatrudniałem tylu ludzi, ilu jest teraz w ZBK i nie generowaliśmy takich kosztów - zauważa Hajdukowski.

Jak podkreślają zarządcy, finanse wspólnot podlegają kontroli przez Urząd Skarbowy, Bank Gospodarstwa Krajowego, Urzędu Regulacji i Energetyki oraz samych właścicieli.
— Chciałbym z całą stanowczością podkreślić że wszystkie decyzje dotyczące wspólnot muszą być omawiane na zebraniach właścicieli, zawsze w obecności przedstawicieli ZBK — zauważa Bernard Woźny. W tym momencie należałoby zadać pytanie pani dyrektor ZBK, co robili na tych zebraniach urzędnicy ZBK skoro teraz kwestionują własne decyzje?

— My nie mamy prawa do podejmowania samodzielnych decyzji wykraczających poza zwykły zarząd — zauważa kolejny z zarządców. — Wszystkie dokumenty dotyczące np. zaciągania kredytów wymagały zawsze zgody samego dyrektora ZBK, który działał z upoważnienia prezydenta miasta.


Zarządca dodaje przy tym że od zawsze ZBK jest wiecznym dłużnikiem. O ile właściciele mieszkań z reguły na bieżąco regulują wszelkie należności to Zarząd Budynków Komunalnych jest ciągle na minusie. I to, jak twierdzi zarządca, wymusza konieczność podejmowania zdecydowanych działań.

— ZBK zalega wspólnotom obecnie ok pół miliona zł — informuje zarządca. — Wspólnoty korzystają z preferencyjnych kredytów o niskim oprocentowaniu, ale warunek jest taki, że muszą terminowo spłacać raty. Jeśli nastąpią dwa opóźnienia spłaty, banki podniosą oprocentowanie. Czasami dochodzi do sytuacji kiedy zarządca z własnych środków pokrywa ratę kredytu.

Zarządca chciałby tu przytoczyć sytuację jaka miała miejsce w ubiegłym roku spowodowana opóźnionymi płatnościami ZBK.
— Przed weekendem majowym wodociągi chciały odciąć wodę w budynku przy ul. Kosynierów Gdyńskich, w którym ZBK ma 70 proc. udziału czyli większość — dodaje zarządca. — Oczywistym jest że nie mogłem pozwolić aby mieszkańcy zaopatrywali się w wodę w punkcie czerpania przy ul. Rawskiej. Oczywiście zapłaciłem to nie oglądając się na ZBK.


Zarządca zapowiada, że wystąpi do prokuratury z wnioskiem przeciwko ZBK o nadużycia w trakcie kontroli i roszczenia odszkodowawcze - także wobec niektórych urzędników ZBK.
Rafał Maliszewski