Napisali do nas: jeszcze jeden głos o rozbudowie centrów handlowych

Składając podpis za rozbudową CH Ogrody – ubezwłasnowolniamy prezydenta Elbląga w rozmowie z inwestorem.

Konsultacje społeczne - słowo wytrych nadużywane przez wszystkich i na wszelki możliwy sposób. Pierwsze bardzo znane w kręgu kultury chrześcijańskiej konsultacje społeczne, przeprowadził namiestnik rzymskiej prowincji Judei Poncjusz Piłat w roku 33 nowej ery, po czym umył ręce.

Encyklopedyczna definicja brzmi „Konsultacje społeczne są narzędziem umożliwiającym dwukierunkową komunikację mieszkańców z władzami. Sprawnie prowadzone konsultacje społeczne pomagają urzeczywistniać idee społeczeństwa obywatelskiego, uspołeczniając proces podejmowania ważnych dla miasta decyzji”. Podstawą prawną do przeprowadzenia konsultacji społecznych w samorządzie są przepisy ustaw o: samorządzie gminnym z 8 marca 1990 roku, ustawy z 27 kwietnia 2001 r o ochronie środowiska oraz ustawy z 27 marca 2003 planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W sprawie rozbudowy CH Ogrody toczy się normalne postępowanie administracyjne, związane ze zmianą planu zagospodarowania tego rejonu miasta. Strony mają prawo wnoszenia uwag i z niego korzystają. Przez strony tego postępowania należy rozumieć inwestora i co najwyżej mieszkańców tego rejonu.
Rozszerzanie grona uprawnionych na mieszkańców pozostałych dzielnic miasta Elbląga jest prawnie nie dopuszczalne. Czym innym jest natomiast dyskusja o celowości, zasadności ekonomicznej, skutkach społecznych i gospodarczych tej inwestycji. Aby o tym rozmawiać i wyrażać opinie, należy sporządzić bilans korzyści dla obu stron - inwestora i miasta. Taka analiza zmieni sposób postrzegania tej inwestycji, a tym, którzy będą czuli się pokrzywdzeni ułatwi zawarcie ugody w sprawie zadość uczynienia.

Zacznijmy od inwestora. Z pobieżnych informacji, które publiczne deklaruje spółka ING wartość inwestycji to 55mln euro, co po obecnym kursie daje kwotę około 220mln złotych i może działać na wyobraźnię elblążan, bo to prawie polowa rocznego budżetu miasta i już by się chciało zakrzyknąć słynne Marcinkiewiczowe Yes! Yes! Yes!, gdyby nie fakt, że inwestor nie robi tego dla poprawienia nam nastroju, bądź też uległ cudownemu zauroczeniu i zakochał się w pięknym mieście Elblągu.

Powodowany jest pragmatyką myślenia o przyszłych zyskach oraz stopie zwrotu zainwestowanego kapitału. Myśli też zapewne o przygranicznym ruchu bezwizowym z obwodem kaliningradzkim, o którym minister spraw zagranicznych Rosji rozmawia w Brukseli. Każdy inwestor, który występuje do banku z wnioskiem o finansowanie projektu określa - bo taki jest wymóg banku - okres zwrotu inwestycji i dla tego typu przedsięwzięcia ( nie mylić z okresem amortyzacji) standartowo jest przyjmowany na osiem lat. W praktyce jest to okres krótszy i wynosi poniżej lat sześciu. Rentowność roczna takiej lokaty kapitału zawiera się w przedziale od 12 do 17% i żadna inna lokata w bezpieczne instrumenty finansowe, nie da połowy tego profitu. Dla przykładu podam, że centrum Handlowe Alfa w Olsztynie zwróciło się inwestorowi przed upływem czterech lat i ta inwestycja w Elblągu, ma szansę ten wynik powtórzyć z uwagi na pustkę w okolicznych powiatach - Braniewski, Lidzbarski, Ostródzki, Sztumski, Malborski, Nowodworski. Firma ING bardzo starannie określiła swój obszar biznesowego oddziaływania – trzeba pogratulować profesjonalizmu.

Pytanie, kto będzie partnerem z drugiej strony? Również profesjonaliści czy amatorskie pospolite ruszenie subtelnie prowadzone ścieżką lobbingu na rzecz inwestora wbrew interesom ekonomicznym miasta i jego mieszkańców. Zebranie kilu tysięcy podpisów na rzec rozbudowy centrum, ułatwia rozmowę prezydenta miasta z inwestorem o inwestycjach około towarzyszących czy ją utrudnia? Inicjatorzy akcji zbierania podpisów są szlachetnie naiwni czy odpowiednio motywowani? Rozmowy władz miasta z inwestorem to swoisty poker i musi tu obowiązywać zasada „karty przy orderach”, by można było wylicytować jak najwięcej infrastrukturalnych inwestycji towarzyszących.

Jedna inwestycja już zostało oddana za kosmetykę na skrzyżowaniu: Nowowiejska, Teatralna, 12 Lutego, Płk Dąbka. Można było grać o skrzyżowanie bezkolizyjne - okres zwrotu inwestycji dla inwestora zamiast np. pięciu lat wydłużyłby się do sześciu lat a miasto rozwiązałoby jeden węzeł komunikacyjny. Nie rozumiem dlaczego taki rozgłos medialny nadaje się szkodliwej z biznesowego punktu widzenia inicjatywie Pana Cezarego Balbuzy.

Szkoda, że rada miasta, prezydent z zespołem młodych zdolnych menadżerów, nie podnoszą bardzo ważnych kwestii jakie towarzyszą takim inwestycjom lokowanym w centrum miasta.

Warto poczynić szacunki dotyczące proporcji klientów CHO, ile procent z nich to klienci z Elbląga, z podziałem na zmotoryzowanych i pieszych a ile to klienci z Małdyt, Malborka, Morąga, Pasłęka, Ornety, Braniewa - to potencjalnie rynek trzystutysięczny. Można to łatwo zrobić poprzez proste badanie polegające na monitoringu tablic rejestracyjnych samochodów wjeżdżających na parking Galerii Bałtyckiej w Gdańsku. Fotografia jednego dnia pokaże, kto robi zakupy z gdańska, kto z Elbląga, Pruszcza, Tczewa, Malborka, Kartuz, czy Lęborka. Ciekawy byłby obraz weekendu.

Będzie duży napływ klientów z Królewca szczególnie po wprowadzeniu bezwizowego ruchu przygranicznego, co raczej wcześniej niż później się stanie.

Czy ta infrastruktura drogowa w rejonie skrzyżowania ulic Płk Dąbka – Piłsudskiego nie zablokuje się, i czy nie należy rozważyć współudziału beneficjenta dostępu, do naszego ogromnego rynku konsumenckiego, w przebudowie tego skrzyżowania na bezkolizyjne, bo tylko to pozwoli płynnie wyprowadzić ruch w kierunkach: Gdańsk, Warszawa, Malbork, Braniewo?
Czy wzmożony niewątpliwie ruch samochodowy, będzie miał wpływ na szybsze zużycie nawierzchni dróg a co za tym idzie, czy przychody z tytułu podatku od nieruchomości pokryją koszty przyśpieszonych remontów?

Dzisiaj na wielu skrzyżowaniach w godzinach szczytu zjazd ze świateł następuje po kilku zmianach. Czy za dwa lata po uruchomieniu kolejnych dwóch Centrów Handlowych, czas oczekiwania elblążan na światłach się skróci czy wydłuży? Czy przez to ich samochody będą zużywały mniej czy więcej paliwa, a tym samym ile wzrosną ich miesięczne wydatki na paliwo?

Takich pytań można postawić wiele i należy je stawiać w imieniu mieszkańców Elbląga. Należy je stawiać publicznie, aby dać argumenty Prezydentowi i Radzie Miasta Elbląga, w rozmowie z wielce szacownym inwestorem. Głęboko wierzę, że słowa wypowiedziane przez prezydenta Nowaczyka, na konferencji prasowej z okazji stu dni od objęcia władzy, cytuję - „ w maju br. radni powinni przyjąć projekt nowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Zakrzewa, tym samym Centrum Handlowe Ogrody będą mogły się rozbudować” – to tylko przejęzyczenie, a nie kapitulacja przed rozpoczęciem właściwych rozmów o warunkach zmiany planu miejscowego. To byłaby kompromitacja miasta pretendującego do rangi ośrodka regionalnego, nawet na tle gmin nie mających rangi powiatu. Podpisując się pod petycją nieformalnej organizacji za rozbudową CH Ogrody, my sami jako elblążanie do tej kompromitacji się przyczyniamy, gdyż inwestor dysponując listą kilkunastu tysięcy podpisów, w negocjacjach z władzami miasta może zażądać nie tylko zmiany planu miejscowego, ale również zbudowania dróg dojazdowych – no bo dlaczego nie, skoro mieszkańcy histerycznie chcą. Nie wykluczone, że elbląski przypadek będzie na uczelniach omawiany jako przykład, jak nie należy prowadzić negocjacji.

Żeby była jasność, nie jestem przeciwnikiem budowy kolejnych centrów handlowych w Elblągu. Uważam, że są potrzebne dla rozwoju miasta i są oczekiwane przez elblążan co jest naturalne. Ale musimy mieć świadomość jakie pieniądze z naszych kieszeni inwestorzy pozyskają, by stosownie artykułować swoje oczekiwania wobec inwestorów, a w grę wchodzą setki milionów złotych.
Warto zaufać Prezydentowi Nowaczykowi i pozwolić mu prowadzić rozmowy z inwestorem bez straszaka, w postaci petycji popartej podpisami – niech negocjuje najlepsze warunki przebudowy infrastruktury drogowej przy współfinansowaniu firmy ING. Warto zaufać Radzie Miasta i zachęcać wysoką radę do artykułowania oczekiwań elblążan w zakresie inwestycji towarzyszących by wspierać prezydenta w procesie negocjacji z inwestorem. Odstawmy na bok emocje na rzec racjonalnej rozmowy, wtedy sukces będzie udziałem nas wszystkich.
Stefan Rembelski