Projekt nowego osiedla budzi kontrowersje

Mieszkańcy Elbląga protestują przeciw planowanej inwestycji w kwartale ulic Częstochowska, Tylutkiego, Legionów i Królewiecka. Zarzucają deweloperowi, że w przedstawionej koncepcji nie uwzględniono zbiornika retencyjnego i ogólnodostępnego parkingu oraz wskazują na ryzyko zacienienia okolicznych budynków. – Ten projekt nie służy lokalnej społeczności. Co więcej, generuje duże problemy dla Elbląga – twierdzi radna Elżbieta Banasiewicz.

Firma Ekobud z Ostródy chce wybudować w Elblągu nowe osiedle mieszkaniowe na podstawie ustawy lex deweloper. Do ratusza trafił wniosek w tej sprawie. To już drugie podejście do inwestycji. Poprzedni projekt inwestor wycofał po uwagach mieszkańców. Z poprawionego dokumentu wynika, że planowana jest budowa trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych: dwóch dziewięciokondygnacyjnych oraz jednego czterokondygnacyjnego.

– Mieszkańcy są oburzeni, ponieważ 20 kwietnia wpłynął od inwestora nowy plan inwestycyjny. Okazuje się, że zapowiedzi o uwzględnieniu dotychczasowych uwag mieszkańców nie znajdują potwierdzenia w dokumentach – przekazała radna Elżbieta Banasiewicz, do której licznie zgłaszają się mieszkańcy, prosząc o interwencję w tej sprawie.

W listopadzie 2024 roku inwestor z Ostródy kupił nieruchomość składającą się z trzech działek w kwartale ulic: Częstochowska, ks. Mieczysława Tylutkiego, Legionów i Królewiecka za 8,2 mln zł (cena wywoławcza 4,3 mln zł) i zobowiązał się do realizacji inwestycji zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Osiedla Truso-Zachód z 2009 roku. 

Jednak w 2026 roku inwestor zdecydował się skorzystać z możliwości, jakie daje ustawa zwana popularnie lex deweloper, czyli realizacji inwestycji niezależnie od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To rozwiązanie spotyka się ze sprzeciwem osób, które już mieszkają w pobliżu planowanej budowy.

 – Choć specustawa mieszkaniowa pozwala omijać zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, warunkiem rozpoczęcia realizacji inwestycji jest uzyskanie zgody rady gminy. Wspomniany projekt nie służy lokalnej społeczności . Co więcej, generuje duże problemy dla Elbląga. Tę inwestycję Ekobud zamierza przeprowadzić, łamiąc niektóre przepisy prawa budowlanego – grzmi radna Elżbieta Banasiewicz.

Najpoważniejsze zastrzeżenia dotyczą przede wszystkim kwestii parkingów i komunikacji. Projekt nie przewiduje realizacji ogólnodostępnego, dwukondygnacyjnego podziemnego parkingu na minimum 400 miejsc, który był zapisany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako element rozwiązania problemów z parkowaniem w tej części miasta. Nie uwzględniono także możliwości jego połączenia podziemnym przejazdem pod ul. Królewiecką z parkingiem przy Wojewódzkim Szpitalu Zespolonym w Elblągu.

– Plan miejscowy z 2009 roku zakładał powstanie ogólnodostępnego parkingu na 400 miejsc postojowych z opcją połączenia go z parkingiem szpitala jako świadome narzędzie rozwiązania problemów komunikacyjnych kwartału, w szczególności obsługi Wojewódzkiego Szpitala Zespolonego, gdzie już obecnie brakuje miejsc parkingowych. Wnioskodawca proponuje zamiast tego 338 miejsc postojowych na własnym terenie, dostępnych wyłącznie dla mieszkańców planowanej inwestycji – wskazują mieszkańcy. 

Ich zdaniem w praktyce oznaczałoby to przede wszystkim niepowstanie zaplanowanej wcześniej parkingowej rezerwy, która miała służyć nie tylko mieszkańcom nowych budynków, ale też pacjentom pobliskiego szpitala oraz osobom z sąsiednich osiedli, takich jak Korona lub MDR, czy okolic ul. Legionów. W efekcie problem parkowania nie zostałby rozwiązany, lecz rozszerzyłby się na okoliczne ulice, zwłaszcza ul. Tylutkiego, gdzie nie przewidziano dodatkowych miejsc postojowych, oraz ul. Legionów, gdzie ich liczba i tak jest ograniczona. Dodatkowo takie rozwiązanie może budzić wątpliwości, ponieważ odbiega od warunków przetargu, na podstawie których działki zostały sprzedane.

– Rezygnacja z zapisanego w planie ogólnodostępnego parkingu na 400 miejsc postojowych może doprowadzić do komunikacyjnego paraliżu i pozbawić okolicznych mieszkańców, a także pacjentów pobliskiego szpitala niezbędnych miejsc postojowych – podkreślają. 

Wątpliwości mieszkańców budzi także sposób zagospodarowania terenów zielonych i kwestia retencji. Mieszkańcy wskazują na rezygnację z zapisanej w planie adaptacji terenu na zbiornik retencyjno-rekreacyjny wód deszczowo-drenażowych oraz ze strefy wysokiej zieleni izolacyjnej. Radna Elżbieta Banasiewicz złożyła do prezydenta Elbląga interpelację, w której stawia pytanie, jak mieszkańcy będą chronieni przed podtopieniami. Krytykuje zapisy dotyczące odprowadzania wody z terenu, w których zrezygnowano z możliwości budowy zbiornika retencyjnego, przewidzianego w planie jako jedno z możliwych rozwiązań, określając je jako niepoważne.

–  W projekcie mamy do czynienia z bardzo ogólnikowymi zapisami. Czytamy o jakichś „zagłębieniach okresowo gromadzących wody opadowe”. Przepisy prawa budowlanego wymagają konkretnych rozwiązań w tym zakresie. Jednak inwestor nie przedstawił żadnych wyników badań technicznych dotyczących wód opadowych  oraz drenażu, mimo że jest to podmokły teren. I podejmuje decyzje o rezygnacji z budowy zbiornika retencyjno-rekreacyjnego bez badań technicznych. To rodzi pytanie o jego rzetelność – zastanawia się radna. 

Doprecyzujmy, że budowa zbiornika nie jest bezwzględnie wymagana, jednak plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie wskazuje, że rezygnacja z jego budowy oznacza przeciążenie istniejącego zbiornika, co w konsekwencji wymusza wykonanie przy nim cięższych umocnień.

– Inwestor planuje jedynie podłączyć się do istniejącego zbiornika retencyjnego, który powstał z myślą o wcześniej wzniesionych obiektach, a jednocześnie stawia kolejne, znacznie większe budynki. To zdecydowanie niewystarczające. Rezygnacja z zaprojektowanej w planie infrastruktury retencyjnej przy jednoczesnym zwiększeniu powierzchni utwardzonej i uszczelnieniu gruntu zabudową stwarza realne ryzyko podtapiania istniejących podziemnych garaży i piwnic w budynkach położonych niżej w stosunku do terenu inwestycji – twierdzi radna Banasiewicz. I dodaje: – Miał być zachowany pas wysokiej zieleni, która stanowiłaby naturalną osłonę i pomagała w odbiorze wód gruntowych oraz opadowych. Tymczasem inwestor planuje wycinkę drzew i zabetonowanie terenu. Nie będzie zbiornika retencyjnego, nie będzie odpowiedniego drenażu, nie będzie zieleni. To musi wygenerować poważne problemy. Pamiętajmy, że to właśnie zieleń jest naturalnym sposobem odprowadzania i zatrzymywania wód opadowych.

Przypomnijmy, że jedna z działek ma zostać w całości przeznaczona na ogólnodostępny teren rekreacyjny. Ze względu na naturalne ukształtowanie terenu, charakteryzujące się licznymi zagłębieniami, obszar ten ma także służyć do retencji wód opadowych. Zaplanowano tam zieleń urządzoną, plac zabaw oraz ścieżki rekreacyjne. Zdaniem mieszkańców oznacza to zmianę podstawowej funkcji tego terenu z retencyjnej na rekreacyjną.

– Skutki niedoszacowania potrzeb retencyjnych są w Elblągu znane z niedawnej przeszłości. 29 lipca 2025 roku, po intensywnych opadach, wylała rzeka Kumiela. Branżowe i ogólnopolskie media wprost zwracały uwagę na to, że jednym z czynników potęgujących skalę strat była zabudowa terenów o naturalnej funkcji retencyjnej bez dostatecznego zabezpieczenia gospodarki wodami opadowymi. Akceptacja kolejnej inwestycji rezygnującej z zaplanowanych w miejscowym planie zbiorników retencyjnych, w dodatku na terenie o udokumentowanym, podmokłym charakterze,  oznaczałaby podjęcie decyzji w pełni świadomej tego ryzyka – ostrzegają mieszkańcy.

 A  radna Banasiewicz przypomina: – To nie są obawy na wyrost. Mieszkańcy ul. Legionów doskonale pamiętają sytuację z 2022 roku, kiedy zalane zostały piwnice i dobytek mieszkańców. Studzienki i drenaże nie nadążały z przyjęciem wody. Proszę sobie wyobrazić, co stanie się, jeśli powyżej ul. Legionów powstanie duże, zabetonowane osiedle bez zbiornika retencyjnego. Przy gwałtownych opadach ta woda będzie musiała gdzieś spłynąć.
Dodajmy, że opisywane przez radną zdarzenie jest teraz przedmiotem postępowania sądowego. 

Ale to niejedyne zastrzeżenia mieszkańców do planowanej inwestycji. Zwracają oni również uwagę na wpływ zabudowy na dostęp do dziennego światła w istniejących budynkach. Z przedstawionej przez inwestora dokumentacji graficznej wynika, że planowana zabudowa o wysokości około dziewięciu kondygnacji (około 27,5 m) będzie powodować istotne zacienienie budynku przy ul. Częstochowskiej 1. W ocenie protestujących może to pozostawać w sprzeczności z przepisami dotyczącymi warunków technicznych oraz zasadą projektowania z poszanowaniem uzasadnionych interesów osób trzecich.

– Z analizy nasłonecznienia jasno wynika, że mieszkania na niższych kondygnacjach zostaną pozbawione dostępu do słonecznego światła w stopniu niezgodnym z obowiązującymi normami – podkreślają mieszkańcy.

Kolejne zastrzeżenia dotyczą konkretnych parametrów zabudowy. W miejscu, gdzie plan dopuszczał wyłącznie budynek usługowy do trzech kondygnacji, zaprojektowano czterokondygnacyjny budynek mieszkalny. Z kolei w części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, gdzie maksymalna wysokość wynosi osiem kondygnacji, przewidziano dwa dziewięciokondygnacyjne budynki. Mieszkańcy podkreślają też, że projekt odchodzi od pierwotnej koncepcji urbanistycznej. Plan zakładał zwartą, pierzejową zabudowę, tworzącą uporządkowany kwartał, tymczasem nowa propozycja zmienia ten układ na blokowy. Ograniczona ma być również strefa widokowa na zabytkowy zespół dworsko-parkowy, który według planu powinien pozostać wyeksponowany. Dodatkowo ich zdaniem inwestor nie zachowuje nieprzekraczalnej linii zabudowy między terenami na jednej z trzech działek. 

Gdy w styczniu inwestor z Ostródy po raz pierwszy przestawił projekt nowego osiedla, do elbląskiego ratusza wpłynęło 29 pism z uwagami, z czego 27 od osób fizycznych, a 2 od wspólnot mieszkaniowych budynków przy ul. Legionów 8c oraz ul. Częstochowskiej 1, reprezentowanych przez zarządy. Najwięcej, bo aż 17 uwag, złożono w sprawie budynku B3, który w pierwotnym kształcie miał mieć osiem kondygnacji Uwagi dotyczyły m.in. niezgodności przedsięwzięcia z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazywano również na możliwe konsekwencje, jeśli chodzi o najbliższą okolicę, w tym wzrost natężenia ruchu w rejonie ulic Legionów, Częstochowskiej i Królewieckiej, potencjalne trudności z dostępem do szkół i przedszkoli, ograniczenie terenów zieleni oraz zwiększenie uciążliwości dla mieszkańców sąsiednich budynków.

– Należy jednak zauważyć, iż idea ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych (tzw. lex deweloper) opiera się na budowie budynków mieszkalnych niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poza wymienionymi uwagami wszystkie opinie i uzgodnienia, które wpłynęły od uprawnionych organów, są pozytywne. Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna pozytywnie zaopiniowała lokalizację inwestycji, jednocześnie zwracając uwagę na konieczność zachowania istniejących wartości przyrodniczych terenu. Ostateczna decyzja, jak we wszystkich tego typu sprawach, będzie należała do radnych Rady Miejskiej w Elblągu – przekazała wówczas Joanna Urbaniak z Biura Prezydenta Miasta Elbląga. 

Radna Elżbieta Banasiewicz wyraża opinię, że władze miasta powinny przede wszystkim chronić interes mieszkańców, a nie wspierać inwestora. – Szczególnie niepokojący jest brak odpowiednich rozwiązań retencyjnych, takich jak budowa nowego zbiornika na podmokłym terenie, co może prowadzić do realnych problemów w przypadku okolicznych mieszkańców – mówi. – Jeżeli inwestor zrealizuje wyłącznie parking dla nowych mieszkańców, ulice Królewiecka i Legionów zostaną dodatkowo obciążone ruchem. Przy około 250 mieszkaniach do codziennego ruchu może włączyć się nawet 400 samochodów. To zablokuje miasto.

Zdaniem Elżbiety Banasiewicz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie powstają po to, żeby „ładnie wyglądały na papierze”.

– One mają rozwiązywać problemy aglomeracji miejskiej i jej użytkowników nie tylko teraz, ale również w przyszłości. Inwestor znał te warunki, kiedy przystępował do przetargu. Wiedział, że działki może kupić na określonych zasadach i że wiążą się z tym dodatkowe zobowiązania wobec miasta oraz mieszkańców. Dzisiaj inwestor próbuje się z tych zobowiązań wycofać. Miasto zostanie z problemami komunikacyjnymi i kosztami, a inwestor osiągnie zysk. W mojej ocenie jest to nieuczciwe działanie – stwierdza radna.

Podobne odczucia mają mieszkańcy.

– Tryb specustawy mieszkaniowej nie może służyć jako narzędzie do legalizacji projektów budowlanych o pasożytniczym charakterze, które generują zysk inwestorowi kosztem trwałej utraty standardów życia, dostępu do światła i bezpieczeństwa hydrologicznego obecnych mieszkańców Elbląga – podkreślają.

 Radna Elżbieta Banasiewicz zaznacza, że ewentualna zgoda na inwestycję w obecnym kształcie byłaby faworyzowaniem interesu inwestora kosztem interesu publicznego. – Nie można pozwolić na obniżanie standardów zagospodarowania przestrzennego w naszym mieście i omijanie przepisów techniczno-budowlanych przez Ekobud – podkreśla. 

Przypomnijmy, że mieszkańcy  wciąż mogą zgłaszać swoje uwagi do projektu. Mają na to czas do 11 maja. Uwagi należy kierować do prezydenta Elbląga za pośrednictwem Departamentu Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego w Elblągu (osobiście w siedzibie Urzędu przy ul. Łączności 1 lub mailowo na adres [email protected]).